三巽集团借款急升融资成本高企 30宗诉讼缠身港股IPO

日期:2021-05-10 18:58:02 | 人气: 10843

本文摘要:中国经济网编者按:近日,安徽三巽投资集团有限公司(全称“三巽集团”)提交了招股书,寻求在香港主板上市。

中国经济网编者按:近日,安徽三巽投资集团有限公司(全称“三巽集团”)提交了招股书,寻求在香港主板上市。此次回国港上市,三巽集团计划筹措资金用作研发现有物业项目的建筑成本,即利辛铂悦府、利辛风华和悦及宁阳铂悦府,以及用作土地并购,通过于安徽省及计划进占的安徽省周边其他城市谋求及并购地块或适合的收购机会,减少土地储备,另外用于一般营运资金用途。

三巽集团前身为安徽三巽投资有限公司,于2004年在安徽正式成立。天眼坎表明,公司正式成立之初的主营业务牵涉到各类投资,包括对商贸易、建筑业、现代农业项目研发和教育等领域,2014年才追加了“房地产开发”业务。三巽集团土地储备的90.6%坐落于安徽,山东和江苏各占到5.3%和4.1%。而从单个城市来看,亳州和滁州分别占到土地储备的41.6%和19.7%,两者相乘占总土贮逾六成,归属于典型的区域性房企。

招股书表明,三巽集团业务体量并不大,业绩波动显著。2016年、2017年、2018年、2019年上半年,三巽集团的营业收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元和5.62亿元,毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元和2.05亿元,期内溢利分别为5599.4万元、亏损387.5万元、4499.2万元及6204.1万元。三巽集团的借款总额急速快速增长。

截至2016年、2017年、2018年及2019年6月30日,三巽集团并未偿还债务银行贷款及其他借款总额分别大约为2.29亿元、5.14亿元、7.09亿元及14.2亿元。公司借款总额由截至2019年6月30日的14.2亿元更进一步减少至截至2019年8月31日的20.04亿元,两个月减少了6亿元,借款总额三年内快速增长大约775%。值得注意的是,三巽集团曾经常出现若干违规事件,还包括在获得预售许可证前开始预售;违规宣传;建筑工地环境违规;没能于交付给物业前已完成检查程序等。

2019年9月、11月,公司两次被安徽亳州市住房和城乡建设局通报拒绝排查。三巽集团在招股书中称之为,公司目前牵涉到30宗正在展开的法律诉讼,有关诉讼与延后交付给坐落于亳州及滁州的物业引发的赔偿有关。截至2019年6月30日,公司就涉及延后交付给物业有可能产生的诉讼做出拨备270万元。

另外2018年公司滁州嘉瑞及滁州项目的顶楼漏水,造成公司缴纳重复使用赔款320万元。2018年三巽集团已完成了百亿元销售目标,公司构建销售总额为100.13亿元。

三巽集团创始人、董事长钱堃将2019年业绩目标订为300亿元,转入全国房企百强名单,五年内谋求构建千亿规模。不过,根据克而瑞公布的《2019年1-11月中国房地产企业销售TOP100排行榜》、《2019年1-6月中国房地产企业销售TOP100排行榜》,皆并未找到三巽集团的身影。实质上在房地产市场增长速度上升的情况下,三巽集团2019年构建300亿的销售目标,可玩性甚大。

三巽集团的招股书中,未透露公司2019年销售额的具体情况,仅有回应,按合约销售额计,公司在亿瀚智库的中国典型房企Top200的名列由2017年的第171名跃居至2018年的第130名。在融资渠道的全面放宽、融资成本增加的情况下,今年中小型房企引发一场回国港上市的热潮。除了早已上市的德信中国(02019.HK)、银城国际有限公司(01902.HK)、中梁有限公司(02772.HK)、新的力有限公司(02103.HK)外,目前尚能在港交所排队等候的房企还有万创国际、海伦堡地产、奥山有限公司和三巽集团。

但是回国港上市融资并非一片坦途,内地房企在港发行股票经常出现股份严重不足的情况,三巽集团董事长钱堃曾回应要谋求于2019年上市,但上市融资的前景尚难定论。针对这些疑惑,中国经济网企图联系三巽集团,但截至新闻报道时未接到恢复。业绩波动显著报告期内经营清净现流皆为胜三巽集团实控人为钱堃、安娟夫妇,二人分别持有人79.8%、7.6%股权,钱堃的父亲钱冰持有人7.6%股权。钱堃为三巽集团董事长,妻子安娟为总裁。

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2019年10月17日,三巽集团提交了招股书寻求在香港主板上市。业绩方面,三巽集团过去三年的业绩波动较为显著,公司曾在2017年经常出现亏损。有一点注目的是,三巽集团在招股书中未透露合约销售额的有关情况。

招股书表明,2016年、2017年、2018年、2019年上半年,三巽集团的营业收入分别为5.41亿元、2.63亿元、7.24亿元和5.62亿元,毛利分别为1.01亿元、6880万元、2.07亿元和2.05亿元,毛利率分别为18.7%、26.2%、28.6%、36.4%,波动较小。期内溢利分别为5599.4万元、亏损387.5万元、4499.2万元及6204.1万元。由数据可见,三巽集团的经营业绩尚能不平稳。

公司在招股书中称之为,收益波动主要归咎于物业交付给的时间。2016及2018年完工交付给的项目较多,而2017年交付给的面积增加,主要由于2014、2015年土地并购的增加。

2016年、2017年、2018年、2019年上半年,三巽集团的经营活动(所用)现金流量净额分别为-2.18亿元、-4.84亿元、-4.21亿元和-13.06亿元。报告期内,三巽集团的经营活动(所用)现金流量净额皆为负数,今年上半年堪称暴减至13亿元。

两个月内减少6亿借款上半年融资利率约12.7%2016年、2017年、2018年、2019年6月31日,三巽集团并未偿还债务借款总额分别是2.29亿元、5.14亿元、7.10亿元和14.20亿元。而截至2019年8月31日,这一数字早已超过20.04亿元,两个月内借款就减少了6亿元。

其中,公司一年内需债债务为1.45亿元、3.67亿元、7.10亿元和16.78亿元。截至2019年6月30日,仍未偿还债务信托融资总金额占三巽集团截至同日总借贷的75.0%,有五项并未偿还债务的信托及资管融资。截至8月31日,三巽集团通过信托及资管计划融资借贷的本金结余总额为13.19亿元,合作方还包括万向信托、民生信托、华融资产等金融机构。

2016年、2017年、2018年及2019年上半年,三巽集团借款总额的加权平均实际利率分别为15.2%、14.9%、14.0%和12.7%,低于行业平均水平。另外,三巽集团期内融资成本大大上升,2016年为66.4万元,之后在2017年、2018年和2019年上半年,分别为674.6万元、864.6万元和593.8万元。而融资成本的减少也包含了企业经营风险。2016、2017、2018年及2019上半年,公司资本化利息分别为1576.9万元、8408.2万元、2.29亿元和1.58亿元。

土地总储备较少过度倚赖安徽本土截至2019年8月31日,三巽集团有35个项目,土地总储备420万平方米,有29个坐落于安徽省,5个坐落于邻近的江苏省,1个坐落于山东省。占到比方面,三巽集团90.6%的土储集中于产于在安徽本省,仅有亳州一城就占到比41.6%。在招股书中风险因素中,三巽集团回应,安徽省经济状况及市场展现出,皆有可能对公司业务及前景导致根本性有利影响。

在当前房地产行业上行,尤其是三四线城市成交量下降的背景下,三巽集团选择与其他房企合作开发。2019年1月至6月,三巽集团与弘阳集团、苏瑞置业、大发地产、江苏建工、红豆置业等多家房企达成协议战略合作。虽然合作开发协助三巽集团较慢提升规模,但长年销售权益比例太低,再加三巽集团的土地储备并不充裕,或将造成业绩与营收规模的快速增长力弱。

尤其是2019年上半年,三巽集团在拿地上仅有投放1.24亿元。因此,三巽集团预计将一部分筹措扣除资金用作土地并购,通过于安徽省及计划进占的安徽省周边其他城市谋求及并购地块或适合的收购机会,减少土地储备。法律诉讼加身项目漏水赔款320万元三巽集团在招股书中提及了一系列风险。

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截至最后实际不切实际日期,三巽集团牵涉到30宗正在展开的法律诉讼,有关诉讼与延后交付给坐落于亳州及滁州的物业引发的赔偿有关。三巽集团称之为,两地物业延后交付给的原因是由于当地以环保理由规定作罢施工,并规定于根本性考试期间作罢施工。三巽集团回应,倘日后经常出现类似于法律诉讼,公司可能会分担额外负债。截至2019年6月30日,公司就涉及延后交付给物业有可能产生的诉讼做出拨备人民币270万元。

查询天眼坎找到,自2016年以来至今三巽集团的法律诉讼和开庭公告多达16起,主要还包括房屋买卖合同纠纷和建设工程施工合同纠纷。三巽集团在招股书中回应,2018年公司产生了320万元的赔款,主要是对滁州嘉瑞及滁州项目的顶楼漏水而缴纳的重复使用赔偿金。施工、销售、宣传屡屡违规遭到惩处2019年9月27日,安徽亳州市住房和城乡建设局公布《亳州市2019年第三季度建设工程实名制及管理欠薪农民工工资问题督查情况通报》认为,督查找到,亳州三巽亳公馆项目不存在两项问题,还包括:班组长开立代发工资现象及闸机无法长时间用于。通报认为,开建项目不应及时开办农民工工资专户,及时制作工资表并通过专户发票派发农民工工资,不准班组长开立代发工人工资。

各建设单位在拨给施工企业工程款时,须要将农民工工资款足额拨给至农民工工资专户,并监督施工企业通过专户及时发票派发农民工工资。三个月后,安徽亳州市住房和城乡建设局公布通报,2019年11月12日至20日对亳州市中心区积极开展第四季度开建工程施工质量专项检查中找到,建投铂悦府等四个项目不存在管理人员无法几乎到岗赴任,施工现场管理混乱,质量问题较多。

亳州建投铂悦府为三巽集团旗下项目。亳州市住房和城乡建设局回应,对未按照规定遵守质量不道德职责,管理虚弱,施工管理管理混乱,现场不存在较多或部分更为相当严重问题的工程给与复工排查,约谈涉及责任主体企业责任人,给与建设、施工、监理单位通报批评,并给与项目经理、项目总监不当记录1次。此外,三巽集团向港府获取的IPO申请人招股书中回应,于往绩记录期间,公司经常出现若干违规事件,例如与建筑涉及的许可证或行政程序及社会保险及住房公积金有关的违规:在获得预售许可证前开始预售。

凤阳县住房和城乡建设部命令公司,暂停预售若干物业及向客户全数归还垫款,因公司在获得预售许可证前积极开展预售活动。基于完全相同原因,公司分别被亳州市房地产管理局及利辛县房地产管理局判处罚款人民币30,000元及人民币1,000元。我们已全数归还预售扣除垫款,并已向涉及机关全数缴纳罚款。

公司并无就该等事件产生任何其他亏损。公司已自三个机关获得确认函,证实公司已完成整改措施,且涉及事件并不包含根本性违规事件。违规宣传。

公司因违规宣传被亳州市工商行政管理局、凤阳县市场监督管理局及利辛县市场监督管理局判处罚款,总额为人民币439,006元。公司已分别向涉及机关全数缴纳罚款,并已自上述三个机关获得确认函,证实上述事件并不包含根本性违规事件。

我们并无就该事件产生任何其他亏损。建筑工地环境违规。

公司因没能于若干建筑工地采行防尘措施,被亳州市城市管理行政执法局判处罚款人民币30,000元。公司已采行整改措施及全数缴纳罚款。凤阳县城市管理行政执法局及滁州市环境保护局命令我们终止若干建筑工地的建设工程,因我们在获得涉及环保批文前积极开展建设工程。

公司已做出适当的排查及获得涉及环保批文。公司已就上述三项事件自涉及机关获得确认函,证实有关事件并不包含根本性违规事件。没能于交付给物业前已完成检查程序。

公司因在已完成所须要检查程序前交付给若干物业被利辛县城市管理行政执法局判处罚款大约人民币190,000元。公司已全数缴纳罚款,并自利辛县城市管理行政执法局获得确认函,证实该事件并不包含根本性违规事件。


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